俗話說“安居才能樂業(yè)”，隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)“安居”的要求也不斷提高，正因如此，人們?cè)谶x擇住房時(shí)，不僅考慮房屋的結(jié)構(gòu)、采光等因素，而且還考慮住房周圍的環(huán)境及相關(guān)的配套設(shè)施。今天我們要關(guān)注的案件發(fā)生在鄭州市一小區(qū)內(nèi)，小區(qū)業(yè)主因?yàn)閷?duì)小區(qū)相關(guān)設(shè)施的改變而與開發(fā)商發(fā)生沖突，并因此走上了法庭。

　　案件回放

　　２０００年位于鄭州市東風(fēng)路的同樂花園小區(qū)初具規(guī)模，小區(qū)引來了很多購(gòu)房者的關(guān)注。王美鳳就是其中的一員，王美鳳說，當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候就是看中了小區(qū)內(nèi)有大片的綠地和氣派的北大門，經(jīng)過再三的選擇，還是對(duì)同樂花園小區(qū)內(nèi)的環(huán)境和相關(guān)配套設(shè)施比較滿意。所以她先后在同樂花園內(nèi)購(gòu)買了三套住房，一套供自己使用，其余兩套用于開辦自己的公司。一開始王美鳳對(duì)于能購(gòu)買到如意的住房感到非常高興，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，不僅讓人舒心，也能夠提升公司的形象。

　　然而，就在２００５年春節(jié)過后的一天，小區(qū)內(nèi)突然發(fā)生了巨大的變化。一夜之間，小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)原本小區(qū)內(nèi)最引人注目的大門和大片的綠地突然失去了蹤影，取而代之的是嘈雜的工地。這讓很多業(yè)主無法接受，他們立即找到開發(fā)商探尋原委。可是開發(fā)商告訴業(yè)主，那大門和綠地本來就是臨時(shí)的，現(xiàn)在要施工改建其他設(shè)施是正常的行為。這樣的解釋讓業(yè)主們無法接受。為了保住綠地和大門，業(yè)主們紛紛出來阻止開發(fā)商繼續(xù)施工，為此業(yè)主們還與開發(fā)商發(fā)生了肢體上的沖突。在不斷的沖突中，２００６年年底小區(qū)的改建項(xiàng)目初步落成，原本的大門和綠地變成了商業(yè)廣場(chǎng)。對(duì)于這樣的變化王美鳳和其他業(yè)主都非常氣憤，他們認(rèn)為這不僅違背了當(dāng)時(shí)他們購(gòu)房的初衷，也嚴(yán)重的影響了業(yè)主的生活和出行。

　　為了要回屬于自己的大門和綠地，也為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，王美鳳和其他兩位業(yè)主聯(lián)合將河南信宇房地產(chǎn)有限公司訴至法院。

　　２００７年４月２日，鄭州市金水區(qū)人民法院民事審判第一庭，公開合并審理原告王美鳳等三人訴被告河南信宇房地產(chǎn)有限公司買賣合同糾紛三案。

　　原告方在起訴書中提出了如下訴訟請(qǐng)求：一、要求被告支付違約賠償金１０萬元。二、要求被告恢復(fù)小區(qū)北大門原狀（如２０００年被告銷售廣告和宣傳資料所顯示的）。三、被告恢復(fù)宣傳資料所顯示的同樂花園院內(nèi)綠地原狀。本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

　　針對(duì)原告的起訴，被告隨即進(jìn)行了答辯。被告代理人稱，原告購(gòu)買的同樂花園分期開發(fā)，原告所稱“綠地”在原規(guī)劃設(shè)計(jì)中是底層均為商業(yè)用房的３幢２４層的高層住宅和２幢３０層的高層住宅，是被告尚未開發(fā)的四期工程。所謂的“綠地”和北大門均是臨時(shí)的，是對(duì)暫未列入開發(fā)計(jì)劃的空地進(jìn)行臨時(shí)性的綠化。被告認(rèn)為對(duì)未開發(fā)完畢的工程繼續(xù)開發(fā)是合法、合情合理的。且后來四期工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的改變是經(jīng)過鄭州市規(guī)劃局在小區(qū)內(nèi)對(duì)全體業(yè)主予以公示，在得到小區(qū)業(yè)主同意后批準(zhǔn)的，不存在違約。

　　根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見，合議庭歸納了本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：

　　１．被告是否應(yīng)恢復(fù)２０００年其銷售廣告和宣傳資料所顯示的同樂花園北大門原狀和小區(qū)內(nèi)綠地原狀。２．被告是否應(yīng)支付原告違約賠償金。

　　在庭審舉證質(zhì)證階段，首先原告出示了當(dāng)初與河南信宇房地產(chǎn)有限公司簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》以及房屋所有權(quán)證，用以證明三原告為合法業(yè)主，隨后又出示了被告當(dāng)時(shí)在銷售時(shí)提供的宣傳彩頁。原告王美鳳提出當(dāng)時(shí)宣傳彩頁上清晰顯示了小區(qū)大門和綠地，她認(rèn)為宣傳彩頁就是不改變規(guī)劃的一種承諾，所以在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候也沒有把這一點(diǎn)附加進(jìn)去。

　　對(duì)此，被告方認(rèn)為他們當(dāng)時(shí)并沒有對(duì)任何人以任何形式承諾過宣傳彩頁上的臨時(shí)建筑不能改變，宣傳彩頁不是合同內(nèi)容，只是一種廣告的形式。且在該彩頁上有“所列資料僅供參考，以政府有關(guān)部門最后批準(zhǔn)為準(zhǔn)”的提示。

　　隨后，原告出示了實(shí)景照片、視聽資料等大量證據(jù)來證明河南信宇房地產(chǎn)有限公司改變?cè)尜?gòu)房時(shí)的大門和綠地是一種違約行為。對(duì)此，被告方在提出不同的質(zhì)證意見后，向法庭出示了小區(qū)規(guī)劃圖等相關(guān)證據(jù)，以此證明當(dāng)初的改建行為是正當(dāng)合法的，并沒有違約。

　　在隨后進(jìn)行的法庭辯論中，各方當(dāng)事人進(jìn)行了激烈的辯論。

　　原告王美鳳認(rèn)為，作為業(yè)主在任何地方、任何時(shí)候都是一個(gè)弱勢(shì)群體，因?yàn)樗械囊?guī)劃或者說開發(fā)商售房的概念，一開始的時(shí)候就不對(duì)業(yè)主們公示。如果不是出現(xiàn)這一事件，到現(xiàn)在他們可能也沒有機(jī)會(huì)看到這個(gè)規(guī)劃。當(dāng)初買房時(shí)，他們就看到了開發(fā)商提供的實(shí)物模型和照片，開發(fā)商跟他們說，這個(gè)樓之后最多再有３棟樓，蓋完就結(jié)束。因此，她認(rèn)為自己在２０００年購(gòu)買的樓房位置特別好，而且進(jìn)了小區(qū)大門右拐很順暢。但是小區(qū)改建后，嘈雜的人群造成業(yè)主東西屢屢丟失或損壞，業(yè)主們的汽車放在車庫里車輪子都能被卸掉，還出現(xiàn)汽車在車庫里面停放被劃了一道道痕跡的情況。

　　被告方則提出，原告所稱沒有機(jī)會(huì)看到開發(fā)商的規(guī)劃圖紙和平面圖，而在買房的過程中房地產(chǎn)開發(fā)商提供五證兩書，是行規(guī)，每一個(gè)開發(fā)商都會(huì)這樣做。他們有樓盤模型、有規(guī)劃許可證、有建筑許可證、有施工許可證，原告卻說看不到這些證件。另外，汽車本來都要從原告的樓前過，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)的人沒有增加，不會(huì)出現(xiàn)嘈雜。

　　原告代理人認(rèn)為，被告擅自改變大門的狀況及土地的使用性質(zhì)，已經(jīng)構(gòu)成違約，事實(shí)也證明了這一點(diǎn)，被告在東風(fēng)路過去的綠地上建了商場(chǎng)。按照當(dāng)時(shí)購(gòu)房合同第二十二條明確約定，不得擅自改變與該商品房有關(guān)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)，所有這一切都違反、違背了當(dāng)時(shí)合同的初衷，構(gòu)成違約。

　　被告代理人則稱，被告不存在擅自改變規(guī)劃的情況，對(duì)于改建商場(chǎng)是經(jīng)過規(guī)劃局批準(zhǔn)的，當(dāng)時(shí)也在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行過公示，但在公示期間沒有一個(gè)小區(qū)業(yè)主提出異議，所以視為業(yè)主同意后才進(jìn)行改建，不存在違約。

　　同時(shí)，被告代理人認(rèn)為，三原告的訴訟請(qǐng)求是相互矛盾的并且沒有任何法律依據(jù)。要求違約賠償應(yīng)是建立在有合同約定的基礎(chǔ)上，原被告雙方?jīng)]有就大門和綠地進(jìn)行合同約定，不能說違約。

　　針對(duì)被告堅(jiān)持綠地本不存在的說法，原告代理人認(rèn)為，在庭審中出示的大量證據(jù)都能證明綠地是客觀存在的，包括照片、宣傳彩頁以及當(dāng)初業(yè)主們?yōu)榱司S權(quán)與開發(fā)商在施工過程中發(fā)生沖突的相關(guān)照片。原告的訴訟請(qǐng)求，依法能夠成立。

　　根據(jù)《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，法庭程序進(jìn)入調(diào)解階段，但是鑒于原告方不同意調(diào)解，法庭調(diào)解工作沒有再進(jìn)行。

　　經(jīng)過合議庭合議，２００７年８月８日鄭州市金水區(qū)人民法院依法對(duì)本案作出判決，一審駁回三原告的訴訟請(qǐng)求。

　　據(jù)了解，目前原告王美鳳已經(jīng)向鄭州市中級(jí)人民法院提起了上訴。對(duì)于案件的二審，王美鳳說這次她準(zhǔn)備了充足的證據(jù)來維護(hù)自己的合法權(quán)益。看來這場(chǎng)糾紛還將繼續(xù)下去。

　　廣告是否有約束力實(shí)踐中法官有一定自由裁量權(quán)

　　丁瑜（《走進(jìn)法庭》主持人）：在商品房買賣活動(dòng)中，宣傳彩頁屬于什么性質(zhì)，它對(duì)買賣雙方是否有約束力呢？

　　常偉（河南開達(dá)律師事務(wù)所律師）：

　　從以往的司法實(shí)踐看，開發(fā)商售樓廣告及宣傳資料一般不作為合同的一部分，不具有法律約束力。２００１年建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定，言下之意即是若未在合同中的，就不具有法律約束力。

　　２００３年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條將“商品房的銷售廣告和宣傳資料”的性質(zhì)定性為要約邀請(qǐng)。所謂要約邀請(qǐng)，從合同法原理看，不具有法律上的約束。但是該解釋同時(shí)規(guī)定，“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”依此可以看出，商品房銷售廣告被視為要約是需要具備一些條件的。

　　由于法律對(duì)廣告內(nèi)容作了規(guī)定，客觀上還是保護(hù)了購(gòu)房人的利益，削弱了格式合同的“霸氣”，但是對(duì)買房人來說舉證比較困難，對(duì)證據(jù)具體理解和運(yùn)用還沒有統(tǒng)一尺度。因此，宣傳彩頁對(duì)雙方當(dāng)事人是否有約束力，在審判實(shí)踐中法官是有一定的自由裁量權(quán)的。

　　丁瑜：那么對(duì)于購(gòu)房者而言，面對(duì)開發(fā)商的宣傳材料應(yīng)該怎么應(yīng)對(duì)呢？

　　常偉：時(shí)下，看廣告宣傳是購(gòu)房者選擇樓盤最為重要的一個(gè)方式，所以開發(fā)商在營(yíng)銷中會(huì)盡量用動(dòng)聽的語言打動(dòng)購(gòu)房者。盡管上述的法規(guī)、司法解釋在很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，規(guī)定一旦發(fā)生符合上述條件的廣告承諾未兌現(xiàn)，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，但是鑒于該條可操作性不是太強(qiáng)，買房人還是不要寄希望于那些廣告宣傳中的說明和允諾將來會(huì)兌現(xiàn)，對(duì)售樓人員所稱不用寫入合同也會(huì)有效力的誘導(dǎo)一定要保持警戒。此時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持要求將廣告中的內(nèi)容寫入合同，以取得維權(quán)武器。

　　丁瑜：通過本案我們想說，對(duì)于購(gòu)房這一類大筆消費(fèi)，作為購(gòu)房者一定要將購(gòu)房時(shí)所有約定寫入合同，這樣可以更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。